치과의사 A씨는 현재 상속으로 취득한 주택이 있는데 팔려니 고민이 많다.

소유하고 있기만 해도 종합부동산세와 재산세가 부과되기 때문에 팔려고 마음을 먹었는데, 가까스로 구한 양수자가 멸실 조건으로 토지만 양도받기를 원한다.

이 경우 양도를 할 때 어떠한 사항을 고려해야 절세를 하면서 양도를 할 수 있을까?

아파트나 공동주택을 양도하는 경우에는 그런 경우가 거의 없지만 단독주택이나 겸용주택 등 단독건물을 양도하는 경우 건물 자체가 매우 낡았기 때문에 멸실조건으로 토지만 양도받기를 원하는 경우도 많다.

이런 경우 건물의 용도에 따라서 1세대 1주택 비과세와 다주택 중과, 그리고 부가세 및 양도세 등 세금이 적용되는 부분에 있어서 일반적인 부동산 양도와 많이 다를 수 있다.

멸실 조건 양도 시 주택 수의 판정 기준

멸실 후 양도의 경우 양도시기는 다른 자산과 동일하게 토지를 양도하는 것처럼 잔금청산일, 소유권 이전등기일 중 빠른 날이다.

이런 경우 양도 당시 주택 수를 판정할 때 양도일로 할지가 쟁점 사항이다.

왜냐면 양도일 당시를 주택 수의 판정기준으로 본다면 양도 시 건물은 철거하고 토지 부분만 양도하는 것이 되기 때문에 납세자한테 불리한 경우가 많기 때문이다.

그래서 원래는 매매계약일 기준으로 주택 수를 판정했다.

그러나 2022년 10월 21일에 납세자에게 매우 불리한 해석사례가 나왔다.

기획재정부 재산세제과-1322(2022.10.21.)에 따라 2022년 10월 21일 이후 계약 건에 대해서는 멸실조건인 경우에도 다른 부동산과 동일하게 잔금일에 판정하는 것으로 일치했다.

해당 사항은 다주택자가 양도 시에는 유리할 수 있지만 1세대 1주택으로 양도하고자 하는 사람에게 많이 불리하다.

특히 이러한 조건을 대부분 취득세를 중과받지 않기 위해 매수자가 법인이거나 다주택자일 때 토지로 양도 받기를 원하는 것을 고려한다면 매도인은 주택 상태에서 양도하고 싶어하고 매수인은 토지 상태로 양수받기를 원할 수 있기 때문에 위 조건과 관련해 마찰이 있을 것으로 예상된다.

멸실 조건 양도 시 건물 취득가액 문제

취득가액의 경우 유관기관 별로 판단이 약간 다르지만 대법원은 인정하지 않는 편이며 국세에서는 건물 취득가액에 대해 인정하고 있으며 기본 통칙 상으로도 인정된다.

다만 이는 매매가액에 건물가액이 포함돼 있기 때문에 인정된다고 보기 때문에 만약 부가세랑 연관해 건물가액을 0원으로 하는 경우 법규재산2012-429의 답변 사항처럼 건물 취득가액이 필요경비로 공제되지 않는 문제가 발생할 수 있기 때문에 주의해 양도를 해야 한다.

멸실 조건 양도 시 부가세 문제

일반적인 부동산 양도의 경우 건물 분에 대해는 당연히 부가가치세를 신고 및 납부해야 하며 다만 멸실 조건으로 양도 시 부가세 관련 사항도 양도자 또는 양수자가 철거하는지에 따라 변동이 있었다.

특히 부가세가 과세됐을 때 상대편에서 철거 예정 건물을 취득한 경우에는 토지 관련 매입세액으로 보아 매입세액이 불공제되는 문제가 있기 때문에 관련 사항에서 쟁점이 많았다.

결론적으로 현재는 법률이 개정돼 2022년 1월 1일 이후 철거가 예정된 건물과 토지를 판매하고 건물가액을 0원으로 기재 시 부가가치세는 없다.

현재 법률상으로는 철거가 예정된 부동산 양도 시 실지가액을 인정해준다는 판례이기 때문에 계약서상 건물 가액을 0원으로 책정을 하면 건물에 대한 부가세는 발생하지 않는다.

그렇기 때문에 반대로 생각한다면 건물 가액을 0원으로 책정하지 않거나 다른 가액으로 한 경우에는 부가세가 발생할 수 있으며 해당 부가세에 대해 신고 및 납부가 필요할 수 있다.

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